Posted by La surroga mutuo è stata introdotta e regolamentata in Italia nel 2007, con l’apposita legge n.40/2007, più comunemente nota come legge Bersani e riportata successivamente nella Legge Finanziaria del 2008. In estrema sintesi, la surroga è uno strumento utilizzabile da chiunque abbia un mutuo ipotecario in essere, che permette al mutuatario di spostare lo stesso da un istituto bancario ad un altro che concede condizioni migliori.
Inoltre è possibile modificare la durata ma non l’importo del debito residuo, l’imposta sostitutiva non è dovuta e i costi di istruttoria e perizia sono a carico della nuova banca.
Riepilogate brevemente le molteplici possibilità offerte da questo prodotto finanziario, è necessario capire quali sono gli errori da evitare nel momento in cui ci si vuole avvalere della surroga mutuo prima casa.
Valutare la situazione debitoria al momento della richiesta di surroga
Prima di procedere con la valutazione di istituti di credito diversi da quello con cui si ha acceso il mutuo ipotecario, è importante tenere presente che le banche in Italia, utilizzano una tipologia di ammortamento del mutuo detta “alla francese”, che carica la maggior parte degli interessi nei primi anni di vita del mutuo.
Superata una certa soglia temporale, che si situa intorno ai due terzi della vita del mutuo, risulta inefficace surrogare anche a fronte di un tasso di interesse decisamente più vantaggioso. L’impatto del nuovo tasso di interesse sulla rata sarà in effetti minimo, a fronte del fatto che la maggior parte della quota interessi sono già stati restituiti all’istituto finanziario originale.
I costi accessori
Normalmente nella scelta del nuovo mutuo, ci si concentra soprattutto sul tasso di interesse concesso dall’istituito finanziario, il cosiddetto TAN (Tasso Annuo Nominale). Questo parametro influisce in maniera importante sul costo del mutuo, ma non è l’unico: ogni banca introduce anche una serie di costi accessori, anche questi a carico del cliente.
Si tratta, nella maggior parte dei casi, di costi obbligatori che il mutuatario deve sopportare per poter accendere il nuovo mutuo ipotecario.
Tra questi i principali sono:
· Costi di incasso rata: è un costo che verrà addebitato al mutuatario per tutta la durata del prestito e verrà applicato ad ogni rata incassata dalla banca;
· Costi di gestione annuale: è un ulteriore costo addebitato dall’ente creditizio una tantum per ciascuno degli anni in cui il mutuo sarà in essere.
In realtà c’è un modo più semplice per valutare con accuratezza: il TAEG, il tasso di interesse applicato dalla banca insieme a tutti i costi accessori o obbligatori. Si tratta di un indice sintetico che definisce (sempre in termini percentuali) il costo totale del mutuo , tenendo conto di tutte le spese a carico del cliente da sostenersi prima e dopo l’accensione del mutuo.
I tassi civetta
Un altro errore nel quale si può incappare, quando si è alla ricerca di un nuovo mutuo, è confondere il tasso di interesse del mutuo con il “tasso di ingresso”. Quest’ultimo è un tasso, promozionale, spesso proposto dagli istituti bancari. Normalmente è inferiore al tasso del mutuo, nato per invogliare il mutuatario nella scelta.
E’ fondamentale tenere presente che questo tasso favorevole, sarà applicato solamente per una prima parte del piano di ammortamento (da un minimo di sei mesi a un massimo di tre anni).
Polizze assicurative (facoltative)
Nella valutazione di un nuovo mutuo bisogna tenere presente che l’unica polizza che il cliente deve obbligatoriamente sottoscrivere è quella di “scoppio, incendio e crollo”, che assicura l’immobile contro le eventualità indicate dal nome della polizza stessa.
Molti istituti finanziari propongono polizze aggiuntive, tese a proteggere l’istituto stesso contro eventuali insolvenze dovute a perdita di impiego, gravi infortuni sul lavoro ecc. del mutuatario.
Di norma queste polizze hanno tassi di interesse molto elevati, e possono incidere in maniera pesante sul costo del mutuo, fino ad arrivare in certi casi al cinque, dieci per cento del capitale erogato.
Come detto, queste polizze sono facoltative, ma molti istituti considerano la loro sottoscrizione come “via preferenziale” per procedere celermente con la definizione del mutuo e l’erogazione del prestito, in alcuni casi possono arrivare addirittura a non accogliere o bloccare la richiesta del cliente in mancanza di sottoscrizione.
Questa pratica (non corretta) è stata in passato, in taluni casi, oggetto di intervento da parte delle autorità di controllo. Il consiglio è di visionare proposte di altri istituti, qualora la banca a cui ci si è rivolti presenti le polizze facoltative come obbligatorie.
Dopo la surroga
Una volta che avrete scelto con oculatezza il nuovo istituto a cui surrogare il vostro mutuo ipotecario è necessario ancora porre attenzione un dettaglio aggiuntivo: evitare di mantenere aperto il vecchio conto corrente sul quale si pagava la rata del mutuo, prima della surroga.
Infatti mantenere aperto un conto corrente in più, implica un aggravio delle spese da sostenere, che riduce in parte i benefici ottenuti dalla surroga.